למטה תמצאו שאלות נפוצות, אם יש לכם שאלות נוספות שלחו לנו דוא"ל לכתובת info@lefkadaisrael.com
ונחזור אליכם בהקדם,
1.למה לקחת את השירותים שלכם ?
85% מהקבלנים בעולם שלוקחים על עצמם בניית בית פרטי, לא מצליחים להגיע לסוף הבניה לשביעות רצון בעלי הפרוייקט. יש אינספור סיבות לחוסר שביעות רצון מתהליכי הבניה, ביניהן חריגות מהתקציב שסוכם או מלוחות הזמנים שסוכמו, אבל כנראה שבשורה התחתונה, ניכר כי בכל מקום בו הקבלן מצליח "לעגל פינות", לחסוך, ולהפוך את הפרוייקט קל יותר עבורו – הוא פוגע באינטרסים שלכם. רק ניהול מקצועי של הפרוייקט שלכם – יבטיח כי הקבלן ישמור על התקציב, לוחות הזמנים, ויקפיד על כלל סעיפי החוזה כולל איכות חומרי הגלם, גודל צוות אנשי הבנייה שמגיעים לאתר, ועוד.
ניהול עצמאי של בניית הבית היווני שלכם חשוף לאתגרים רבים, וגם הקבלנים המנוסים ביותר מגיעים, בכל פרוייקט, לרגעים בהם יש צורך להכריע במורכבויות בלתי צפויות, שעלולות לייקר את הפרוייקט, לעכב את תאריך הגמר שלו, או להפוך חלקים מהתכנון לא ישימים. רק ניהול מקצועי, יאפשר התמודדות יעילה עם רגעים כאלה – עם האפשרות לשקול את כל האלטרנטיבות לפעולה, והיכולת לחייב את הקבלנים ואנשי המקצוע לבחור בפתרון הנכון ללקוח, במקום "לעגל פינות" או "לשווק" ללקוח פתרון לא איכותי.
2. אוקי, אז למה לפקדה ישראל?
בראש ובראשונה, לפקדה ישראל בניהולם של טל סמואל ובן ראובני מונעים מהתשוקה להותיר חותם המבטא אהבה עמוקה לאסתטיקה, לאדריכלות, לוילות ולאנשים המתגוררים בהם. המומחיות שלנו היא בתחום בניית וילות בלוקיישנים המיוחדים ביותר באי לפקדה, אנו שואפים לשלמות ומקפידים על איכות בפרטים הקטנים ביותר. אנו מקפידים לבחור אך ורק פרוייקטים המעוררים בנו תשוקה וחיבור אישי. אנו אוהבים לשרת את הלקוחות שלנו ומלווים אותם במסירות ובמקצועיות עד לכניסה לביתם. הגישה של טל סמואל ובן ראובני וכל הצוות של לפקדה ישראל, בישראל וביוון הינה אישית, משפחתית ובגובה העיניים, כך שכל לקוח מרגיש איתנו בבית, ממבט ראשון.
הכישורים שלנו:
1. שירותים מלאים מא' ועד ת' לפרויקט בניה.
2. ידע מורחב פיננסים והשקעות
3. קשת שלמה של עורכי דין בעלי ידע משפטי נרחב אודות עסקאות נדל״ן ביוון
4. סיוע וייעוץ בבחירת אזור מגורים / השקעה
5. קשרים חזקים ברשויות המקומיות ובבעלי מקצוע מוכחים
6. תמיכה מלאה בניהול הנכס לאחר בנייה
3. מה המומחיות של לפקדה ישראל?
יזמות ובניה
בשנים האחרונות מתמקדת לפקדה ישראל בפרויקטים יזמות ובניה. תחום זה דורש ידע וניסיון רב בכל הנוגע לאופן ההתנהלות מול הדיירים, מולם מתבצעת העיסקה. תהליך זה מלווה ברגישויות רבות, הנובעות מאופי העיסקה הכוללת בעלי קרקעות, בעלי מקצוע רבים וכמובן דיירים שונים, בעלי חששות שונים, העדפות שונות ואינטרסים שונים- כמו גם חלומות שונים. לאורך השנים צברנו ניסיון רב המאפשר לנו להשיג את הקרקעות הטובות ביותר – שזהו השלב המאתגר ביותר בפרוייקט ייזמות ובניה – ביעילות, במהירות ובנעימות, תוך טיפול אישי בכל הגורמים המעורבים בפרויקט.
ניהול פרויקטים
יתרון נוסף ובלתי-שכיח בתחום, הוא היכולת של לפקדה ישראל לנהל אין-האוס את הפרוייקטים שהיא יוזמת. בן ראובני וטל סמואל בעלי החברה מעורבים בכל פרויקט החל משלב איתור וזיהוי העסקה הפוטנציאלית, דרך הרכישה, בניית קונספט הפרוייקט, ההשבחה- תכנון אדריכלי, רישוי, היתרים ועוד. בשלב הביצוע, אנו משקיעים זמן ואנרגיה בבחירת התמהיל הנכון והמדוייק של ההון האנושי לכל פרוייקט. אנו מקפידים לשתף פעולה עם אנשי המקצוע הטובים בתחום. יישום החזון שלנו בכל פרוייקט הוא ללא פשרות, על כן אנו רואים חשיבות רבה במעורבותנו בכל שלבי התהליך.
4. מה הוא משך זמן המוערך לפרויקט שלכם?
צפי מסירת פרויקט מרגע קבלת היתר בניה שלב 2, הינו כשנה וחצי. תהליך הבנייה מבוצע במסגרת כמה וכמה שלבים ולכל שלב יש את זמן הביצוע שלו.
שלב החפירות והשלד שנמשך בדר״כ בפרויקטים שלנו 2-4 חודשים (תלוי פרויקט ומורכבות) במסגרתו נחפרים היסודות למבנה, ונבנה בסיס המבנה, מעטפת החוץ, התקרה, הגג וקירות הפנים. בשלב זה גם נעשים תיאומים רבים מול הרשויות, ספקי תשתיות, קבלנים ואנשי מקצוע והכל בפיקוח עליון של אדריכל ומהנדס בניין קונסטרוקטור.
לאחר מכן שלב התשתיות והטיח שנמשך 5-7 חודשים, שלב הגמר 2-4 חודשים, גמר התקנות ותיקונים 2-3 חודשים ושלב האכלוס 2 חודשים. אם תחשבו הכל יחד, זמן בניית הוילה אורך בין שנה ומספר חודשים לכל הפחות ועד כשנתיים וחצי לכל היותר. יחד עם זאת, בכדי להבטיח עמידה בזמנים ובאיכות* מנהלי העבודה של לפקדה ישראל וקבלני הביצוע עובדים באופן צמוד ובצורה היעילה ביותר, ניהול הפרויקט מתחילתו ועד סופו, ביצוע כל התיאומים וכל הצעדים הנדרשים להשלמת התהליך בשטח, מול הלקוח, מול אנשי המקצוע ומול הרשויות והרגולטור.
*כמובן, ישנם סייגים למשך תקופת הבניה וזאת בהתאם לאופי הפרויקט, מורכבותו, שינויי דיירים ועוד אלמנטים נוספים שלעיתים תכופות. חברת לפקדה ישראל מקפידה על ייצוג האינטרסים של הלקוח בלבד ועל כן אינה מספקת את שירותיה בצורה עקיפה אלא ישירות ללקוח קצה. במסגרת שירותי הפיקוח, אנו עובדים בשיתוף פעולה עם המהנדסים, האדריכלים, הקבלנים והפועלים המעורבים בפרויקט על מנת להבטיח את התנהלות הפרויקט על פי הסטנדרטים הנדרשים ועל פי המפרט שנקבע במסגרת תכנית הבנייה.
5. מהם היתרונות המובהקים שלכם?
- אנו מנהלים כל פרויקט החל משלב היזום ועד המסירה ללקוח. בן ראובני וטל סמואל בעלי החברה מעורבים בכל פרויקט.
- בחזקתנו עתודות קרקע איכותיות
- מיקום מיקום מיקום – אנו מבצעים פרויקטים אך ורק בלוקיישנים הטובים ביותר
- אנו מתמקדים בפרויקטים המתאימים הן למכירה והן להשכרה
- אנו עובדים עם הצוות הטוב והמוכח ביותר אנו שומרים תמיד על דריכות מתמדת, תמיד בחיפוש אחר ההזדמנות הבאה, ועם תגובות מהירות וגמישות אנו מבקשים לאתגר את המצב הקיים ולעשותו טוב יותר, מעניין יותר, ובעיקר – רווחי בעבור קהל לקוחותינו. החזון אותו אנו מטמיעים בכל פרויקט עליו אנחנו מניחים את היד הוא לטפח מערכת קשרים טובה, חמה, מכילה ובוטחת באלו איתם אנו באים במגע: לקוחותינו, עובדי החברה, הקבלנים והאדריכלים.
6. האם יש אפשרות לאזרחי האיחוד האירופי לרכוש נכס ביוון?
כן, ההליך עבור אזרחי האיחוד האירופי זהה לזה של אזרחי ישראל.
7. מהן העלויות השנתיות של בעלות על נכס ביוון?
מס רכוש (נקרא ENFIA): ה"אנפיה" מתחלק ל"עיקרי" ו"משלים". המס העיקרי מחושב עבור כל הזכויות בנכס (בתים ומבנים אחרים, קרקע, קרקע מחוץ לתכנית עירונית). התשלום מחושב על פי שווי זכויות הבעלות המלאה, הבעלות החשופה והשימוש בבניינים ומגרשים במסגרת תכנית עיר. ה"אנפיה"המשלים מחושב לפי היחס משווי הזכויות הכולל העולה על 300,000 יורו, כאשר שיעורים נעים בין 0.1% ל-1%.
מיסים ואגרות עירוניות: בהתאם לערך וגודל הנכס. נגבים באמצעות חשבונות חשמל, הנעים בין 0.2%-0.8% מערך הנכס.
8. ביטוח?
לבעל הנכס יש אופציה לעשות מגוון ביטוחים לנכס וזאת על ידי חברות ביטוח רבות ביוון. פוליסות הביטוח מכסות את כל ההפסדים הפוטנציאליים, כגון גניבה, שריפה, רעידת אדמה, סערה ועוד. ביטוח הנכס אינו חובה אך נדרש על ידי המוסדות הפיננסיים במידה ומעוניינים למשכן את הנכס.
9. כיצד מובטחת הבעלות על הנכס?
בעלות על נכסים ביוון מובטחת דרך רשם המדינה הנקראת רישום מקרקעין. בכך נשמרים כל השטרות ונרשמים כל השעבודים על הנכס. לנכסים שנשמרים בארכיון על סמך שמות בעליהם ולעורכי הדין יש זכות לבדוק את הרכוש של כל אדם או חברה. מחקירת השטרות עולה גם אם הנכס הועבר כהלכה. זה קורה תמיד בתהליך בדיקת העסקה. חשוב לומר כי לבעלי החברה, בן ראובני וטל סמואל יש רגישות גבוהה מאוד לנושא המשפטי והם בודקים כל עסקה באופן אישי יחד עם הצוות המשפטי ביוון.
10. אילו מסמכים נדרשים לטובת רכישת נכס ביוון?
ללפקדה ישראל מחלקת שירות לקוחות מסורה ומקצועית שמעניקה יחס אישי לכל לקוח מרגע חתימת החוזה ועד הכניסה לוילה. מחלקה זו מטפלת בכל הטפסולוגיה עבור הלקוחות ומתאימה אותן באופן אישי
רשימת מסמכים לרישום מקרקעין:
דרכון בינלאומי בתוקף
ויזה בתוקף המאפשרת כניסה ליוון
להלן רשימת מסמכים לפתיחת חשבון בנק ביוון:
דרכון בינלאומי בתוקף
ויזה בתוקף המאפשרת כניסה ליוון
מסמך המאשר תושבות קבע (דרכון פנימי של מדינת המגורים)
מכתב אישור העסקה (מסמך רשמי המאשר את הפעילות המקצועית העיקרית של קונה פוטנציאלי, שאין לסוגו חשיבות)
עותק של דוח המס
11. במידה ואנחנו לא מכירים בעלי מקצוע איכותיים באי, כיצד נוכל לבנות תקציב אם אנחנו רוצים לבנות לבד?
כשאתם מתכננים את התקציב שלכם, אתם סומכים על אנשי המקצוע שיבצעו את עבודתם, במסגרת התקציב המתוכנן, ותוך שמירה על שימוש בחומרי גלם איכותיים – כדי שתוכלו ליהנות מהבניה ומהבית לאורך שנים רבות. רק ניהול מקצועי – יבטיח שזה יהיה המצב, שהקבלנים ואנשי המקצוע לא יחרגו מתקציב הבניה, ושחומרי הגלם המשמשים לבניה יהיו בדיוק על פי התכנית ובאיכות שציפיתם לקבל.
12. כמה אנשי מקצוע נצטרך לעבוד איתם בתהליך בניה לבד?
תהליכי הבניה של בית פרטי נדרשים למגוון אנשי מקצוע – החל מקבלני השלד האחראיים להנחת היסודות לבניית הבית שלכם – וכלה באנשי העיצוב וקבלני הגמר, שיסייעו לבחירת צבעי הקירות והחיפויים, לקבוע את מיקומי נקודות התאורה, ועוד. בדרך, תפגשו בוודאי בשפע של אנשי מקצוע נוספים – חשמלאים, שרברבים (אינסטלאטורים), אנשי איטום, מומחי גגות, ועוד, ועוד.כל איש מקצוע שישתתף בתהליך הבניה של הבית שלכם – נדרש להיות איש מקצוע מדופלם, מנוסה, אמין, ובעל שפע של ניסיון מתאים. על מנת להבטיח שכל אנשי המקצוע שיבנו את הבית שלכם יהיו מהאיכות והמקצועיות הגבוהות ביותר – מומלץ לעבוד עם מנהל פרויקט איכותי ומיומן, אשר עובד עם רשימת אנשי מקצוע וקבלנים מומחים בתחומם ועמם יש לו ניסיון רב שנים.
לפקדה ישראל עוסקת בייזום וניהול פרויקטים בינוי ונדל"ן, דוגמת בניית בתים פרטיים, תוך ליווי בעלי הנכס מתחילת התהליך ועד לרגע המרגש של קבלת מפתח. צוות של קבלנים ואנשי מקצוע מקצועיים ומנוסים בארץ ובחו״ל, יבטיחו הצלחה מלאה של כל שלב בבניית הבית החדש שלכם. והכל – תוך שמירה על תקציב הבנייה שלכם ולוחות הזמנים שנקבעו.
13. יש לי שטח בלפקדה ואני לא יודע מה לעשות איתו.
מקרה נפוץ מאוד ביוון, יש לכם שטח עם זכויות בניה שאתם לא יודעים איך לממש? מעדיפים שלא להיכנס להשקעות נדל"ן עתירות, שידרשו השקעה של כל כספי החיסכון שלכם (או יותר), וקשה לכם להעריך את התועלת ללא ניסיון בתחום?הפתרון המושלם עבורכם הוא כמובן עסקת קומבינציה. עסקת קומבינציה מאפשרת לכם לבחור בעל מקצוע, יזם או קבלן שיבנה מעל הקרקע שלכם מספר יחידות מגורים – כאשר חלק יישארו ברשותכם, וחלק ברשות יזם (בתמורה לעבודתו). ללא ספק, עסקת קומבינציה היא בחירה שחשוב לקבל באופן מקצועי. חשוב לומר – עסקאות קומבינציה הן מהשכיחות בעסקאות הנדל"ן בארץ, וכשאתם עובדים מול אנשי מקצוע, בפרויקט מנוהל תוך ליווי מקצועי משפטי ותכנוני – עסקת קומבינציה עשויה להיות דרך בעלת יתרונות משמעותיים, להשמשת קרקע עם זכויות בניה.
לפקדה ישראל עוסקת בייזום וניהול פרויקטים בינוי ונדל"ן, דוגמת בניית בתים פרטיים, תוך ליווי בעלי הנכס מתחילת התהליך ועד לרגע המרגש של קבלת מפתח. צוות של קבלנים ואנשי מקצוע מקצועיים ומנוסים בארץ, יבטיחו הצלחה מלאה של כל שלב בבניית הבית החדש שלכם. והכל – תוך שמירה על תקציב הבנייה שלכם ולוחות הזמנים שנקבעו.
14. תוכלו להסביר לי על תהליך הגולדן ויזה ומדוע הוא מומלץ?
"גולדן ויזה" (ויזת זהב) הינה אחת הסיבות למה כדאי לרכוש נדל"ן ביוון. מעבר למחירי נדל"ן נמוכים, יוון מציעה למשקיעים אפשרות לקבל "גולדן ויזה" תמורת השקעה של 250,000 אירו בנדל"ן היווני. זה סכום ההשקעה הנמוך ביותר, ביחס למדינות אירופאיות אחרות. בתמורה להשקעה יוכל המשקיע לשהות ביוון ובמרבית מדינות אירופה במשך 5 שנים מיידית גם למשקיע וגם לבני משפחתו מדרגה ראשונה – הורי המשקיע, בן זוג וילדים מתחת לגיל 21 וגם הורים של בן/בת הזוג.
*המשקיע זכאי להיתר שהייה ביוון למשך 5 שנים עם אופציה להארכה ל-5 שנים נוספות (כל עוד המשקיע שומר על ההשקעה הוא רשאי לחדש את ה"גולדן ויזה" ל-5 שנים נוספות). לאחר 7 שנים ניתן להגיש בקשה לקבלת אזרחות יוונית, יחד עם זאת חשוב שאין מדובר בויזת עבודה ביוון, אך ניתן לפתוח ולנהל עסק.
תוכנית "גודלן ויזה" ביוון הינה אחת התוכניות הפופולאריות באיחוד האירופי לקבלת תושבות דרך ההשקעה בנדל"ן היווני. זוהי ויזת מגורים תמורת השקעה, המונפקת לאזרחים שאינם חלק מאיחוד האירופי, התורמים תרומה משמעותית לכלכלת יוון.
אז למי מתאימה הויזה ? גולדן ויזה מיועדת לאזרחי מדינות שאינן חלק מהאיחוד, שרוכשים נדל"ן ביוון בסכום כולל של 250,000 אירו. במקרה של רכישת נדל"ן ביוון בבעלות משותפת, חלק של כל אחד מהמשקיעים חייב להיות 250,000 אירו אלא אם מדובר בזוג נשוי (!).
התנאים לקבלת ויזת הזהב
- רכישת נכסים בסכום כולל של 250,000 אירו. הנכסים חייבים להיות בבעלות המשקיע או בני משפחתו מדרגה ראשונה:
- בן זוג המשקיע
- ילדי המשקיע שהם מתחת לגיל 21
- הורי המשקיע
- המשקיע צריך להיות מעל גיל 18 ללא רישום פלילי.
- אם המשקיע ירצה להאריך את תקופת היתר שהייה – אסור למכור את הנכסים.
- ממשלת יוון לא דורשת נוכחות פיזית על מנת להאריך את תקופת השהייה, כלומר ניתן לבקש הארכה ל-5 שנים נוספות ללא הוכחה על הימצאות פיזית במקום. תקופה של היעדרות פיזית לא תשפיע על חידוש.
- אם המשקיע ירצה לחדש את היתר השהייה ל-5 שנים נוספות, עליו לספק הוכחות כי נכסי הנדל"ן עדיין בבעלותו וההשקעה נמשכת.
איזה סוג נדל"ן ניתן לרכוש לגולדן ויזה?
ניתן לרכוש כל סוג נדל"ן – מגרש, וילות דירות מגורים, נדל"ן מסחרי או בתי מלון. ניתן לרכוש נדל"ן באמצעות ישות משפטית או כבן אדם פרטי.
זמנים?
לאחר רכישת נכסים ביוון בסכום של 250,000 אירו מתחילים בהליך הכנת מסמכים. התהליך לוקח בין חודש לחצי שנה מרגע הגשת המסמכים.
15. מה קורה ביוון בשנת 2022 בהשוואה לעשור האחרון?
יוון מונה כ- 11 מיליון איש, מחציתם מתגוררים במטרופולין של אתונה והיא מורכבת מ- 13 מחוזות המכילים 332 ערים. עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008, שרר באיחוד האירופי מיתון כלכלי מתמשך. יוון הייתה חלק בלתי נפרד מאותו משבר. שוק הנדל”ן המקומי ספג טלטלה עזה כאשר הבנקים חדלו להעניק משכנתאות. המשבר הכלכלי שפקד את אחת המדינות המתויירות ביבשת אירופה הגיע לשיאו עם קרוב ל-25% אבטלה והתכווצות של כ-20% אחוז מהתוצר הלאומי.
כל אלו הובילו את ממשלת יוון לבקש עזרה ממדינות האיחוד ומקרן המטבע הבינלאומית, אשר העמידו לרשותה 3 חבילות סיוע בעלות של כ-300 מיליארד יורו. התנאים לכספים כללו שורה של צעדי התייעלות מצד הממשל היווני. המשבר העולמי ריסק את שוק הנדל״ן ביוון והמחירים ביוון פשוט קרסו בעשרות אחוזים.
נדל”ן ביוון היום
בשוק הנדל"ן ביוון הרבה השתנה ב50 שנה האחרונות, כיום השקעת נדל״ן ביוון נחשבת לתחום השקעה מוכר ומועדף בקרב ישראלים רבים – המרחק הקצר אפשרויות מגוונות פתחו את השוק היווני לישראלים. ביוון תוכלו למצוא מגוון רחב של סוגים שונים של השקעות, אם זה להשכרה לטווח קצר ודירות AirBinb וכן דירות שמיועדות להשכרה לטווח ארוך. כמובן שניתן למצוא גם פרויקטים חדשים שעוד נמצאים בשלבי בנייה.
תיירות שכירות טווח קצר ביוון
יוון הייתה מאז ומעולם שוק פופולרי בתחום הנופש, כאשר במדינה חלה תנופת נסיעות משמעותית בשנים האחרונות. אפילו אזורים עירוניים כמו אתונה הפכו ליעדי תיירות חמים. בשנת 2018, יוון הראתה מספרי שיא, כאשר 33 מיליון איש ביקרו במדינה. באתונה לבדה נראה גידול של 600% בכמות המבקרים מאז 2013. נתונים אלה הציבו את יוון במקום ה- 8 באירופה מבחינת כמות תיירים, כאשר לפניה עומדות מדינות, כמו צרפת (87 מיליון מבקרים), ספרד (82 מיליון מבקרים) ואיטליה (58 מיליון מבקרים).
ככל שענף התיירות גדל, הצטרפו יותר יוונים אל שוק השכירות לטווח הקצר ועזרו בהכנתו של השוק לבואם של מיליוני התיירים. בסך הכל, הכנסות משכירות לטווח קצר גדלו ב- 105% מאז 2017. הזמנות ב-Airbnb הגיעו לשיא של כל הזמנים לפני תקופת הקורונה. היעדים התיירותיים המרכזים ממשיכים להתפתח, ובו זמנית מקומות חדשים נפתחים כל הזמן לתיירות. חשוב לציין, שכלכלת יוון נפגעה קשה מהקורונה בעקבות התלות בענף התיירות כאשר בשנת 2020 הגיעו ליוון 7.4 מיליון תיירים בלבד.
16. מה היתרונות של אמנת המס בין ישראל ויוון?
על מנת להקל על אזרחים לבצע השקעות זרות, קיימות בין מדינות שונות בעולם אמנות מס. אמנות המס מסדירות את ענייני המיסוי ואת חלוקת הקדימות והזכויות בין מדינה למדינה. מטרתה הראשית של אמנת המס היא מניעת תשלום כפל מס. האמנות הן בעצם הסכמים בילטראליים שחתומים בין המדינות ונועדו למנוע מצבים בהם נישום ישלם כפל מס על הכנסתו. המנגון של אמנת המס מעודד אזרחים לבצע השקעות שונות במדינות אחרות. כמובן שאמנת המס היא הרבה יותר מורכבת ואיננה עוסקת רק בהשקעות נדל”ן. האמנה בסופו של דבר, הינה הסכם שמבצע הסדרים מעמקים בתחומים מגוונים ושונים.
האמנה בין ישראל ויוון מאפשרת לתושב יחיד ישראלי לא לשלם מס בישראל במידה והוא הפיק הכנסות מנדל”ן ביוון, כלומר גם לאחר תשלום המס ביוון הוא לא יצטרך להשלים את יתרת המס הנותר בישראל, דבר שהינו חריג ביחס לאמנות אחרות שקיימות למדינת ישראל עם מדינות אחרות.
בין ישראל ליוון ישנם שתי אמנות מס הקשורות לאותו משקיע ישראלי, אחת באנגלית והשניה בעברית. מה משותף ל-2 האמנות ביחס להשקעה בנדל”ן ביוון: סעיף 13 רווח הון (באמנה בעברית):
“רווחים שהפיק תושב של מדינה מתקשרת מהעברת מקרקעין המאוזכרים בסעיף 6, והנמצאים במדינה המתקשרת האחרת, ניתן לחייבם במס רק במדינה המתקשרת האחרת”
גם בנוסח באנגלית סעיף 13 קיים.
כלומר, בשתי האמנות יש פטור מתשלום רווח הון. משקיע שהשקעתו הצליחה והוא מכר ברווח את הנדל”ן ביוון – פטור מלשלם את יתרת המס בישראל.
אז מה בעצם השוני בין האמנות שהיה אמור לגרום למשקיע הישראלי לשלם מס בישראל? הוא מתייחס למס שמשולם מהרווח השוטף בנכס.
סעיף 6 הכנסה ממקרקעין באמנה בעברית:
“הכנסה שמפיק תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת (לרבות הכנסה מחלקאות ייעור) ניתן לחייבה במס באותה מדינה אחרת”
לעומת זאת, סעיף 6 הכנסות ממקרקעין באמנה באנגלית:
“income derived by a resident of a contracting state from immovable property including income from agriculture or forestry situated in the other contrracting state shall be taxeble only in other state.”
בתרגום לעברית:
“הכנסה שמפיק תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין לרבות (הכנסה מחקלאות או יערות) הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת תהיה חייבת במס רק במדינה אחרת”
כלומר ישנה סתירה בין האמנות, באמנה בעברית ניתן לחייב “במדינה האחרת” במס. מנגד באמנה באנגלית כתוב שמותר רק (“ONLY”) במדינה אחרת. איך נדע מהי האמנה הקובעת?
מסתבר שבאמנה באנגלית כתוב במפורש שבמדינה וישנה סתירה בין הנוסח בעברית והיוונית לנוסח באנגלית, הנוסח הגובר הוא באנגלית.
לפניכם סוף האמנה באנגלית:
לסיכום, לפי ניתוח האמנות תושב ישראלי שהפיק הכנסה ממקרקעין ביוון לא ימוסה בישראל.
חשוב לומר, שעדין ישנה חובה לדווח! גם אם אתם לא נדרשים לשלם מס אתם מחויבים לדווח לרשויות המס בישראל על הרווחים שלכם ביוון.
17. האם אתם משתמשים באנרגיה סולארית? בניה ירוקה?
אנרגיה סולארית היא מקור מתח מתחדש, נקי ובר קיימא. זוהי הצורה הנפוצה ביותר של אנרגיה מתחדשת בשימוש בבתים. פאנלים סולאריים משמשים להמרת אור השמש לחשמל שניתן לאחסן לשימוש בלילה או בימים מעוננים. ישנם גם מכשירים המונעים על ידי שמש כגון מייבשי כביסה, מדיחי כלים ומחממי מים שניתן להתקין בבתים. בן ראובני וטל סמואל בעלי החברה חוקרים את נושא האנרגיה הסולארית ובכלל בניה ירוקה ודואגים לשלב בכל פרויקט אלמנטים חדשניים ובכלל אנחנו בחברת לפקדה ישראל מאמינים כי אנרגיה סולארית היא דרך מצוינת לחסוך בחשבון החשמל, בטח במדינה שטופת שמש כמו יוון. יחד עם זאת, אחד הגורמים המרכזיים בהתקנת פאנלים סולאריים הוא ההבנה של כמה חשמל אתם צריכים וכמה חשמל אתם צורכים. כיום, אנרגיה סולארית היא פתרון פופולרי עבור בתים ועסקים להפחתת טביעת הרגל הפחמנית שלהם. בלפקדה פאנלים סולאריים מותקנים על הגגות או באזורים החיצוניים של הוילה וזאת בכדי לייצר חשמל מהשמש. היתרונות כוללים צריכת חשמל מופחתת ועלויות נמוכות יותר לבעלי הוילות. לפאנלים סולאריים יש גם טביעת רגל פחמנית נמוכה יותר ממקורות אנרגיה מתחדשים אחרים כמו רוח או הידרואלקטריות. השימוש בפאנלים סולאריים גדל בקצב אקספוננציאלי במהלך השנים האחרונות מכיוון שהוא הפך לזול ונגיש יותר.
ברמת הפרויקטים שלנו, אנרגיה סולארית היא דרך נוחה, יעילה וידידותית לסביבה לייצר חשמל. זה עוזר להפחית את ההסתמכות שלנו כבעלי וילות ודירות על דלקים מאובנים ומאפשר לנו לחיות אורח חיים ירוק יותר. בכל הנוגע להפקת חשמל סולארי לוילה, קיימות אפשרויות רבות לבעלי הנכס ואנו כמובן מציעים להם את האלטרנטיבות בהתאם לתקציב. השיטות הפופולריות ביותר כוללות פאנלים סולאריים, דודי שמש ותאים פוטו-וולטאיים הממירים את אור השמש לחשמל. לפרטים נוספים בנושא אתם מוזמנים ליצור קשר עם נציגי החברה.
18.מה דעתכם על הישראלים שהחלו לרכוש המון דירות ונכסים ביוון בשנים האחרונות ? וגם אם אפשר כמה מילים על אמנת המס.
אנו מאמינים כי כמו בכל עסק, השקעות בנדל"ן הן התמחות וצריך בעלי מקצוע איכותיים צמודים. לצערנו, בגלל הקרבה ליוון והפיתוי שנוצר עקב המחירים הזולים והקרבה הרגשית ליוון שהתעצמה ככל שהתיירות הישראלית במדינה גדלה, ניתן לראות יותר ויותר ישראלים שמשקיעים ללא ידע ולמעשה מהמרים לחלוטין. במקרה הטוב, הם עושים טעויות שמקזזות להם מהרווחים ובמקרים אחרים, טעויות שמביאות גם להפסדים. במקרה זה, חשוב להבין שבכל השקעה יש סיכון ואף אחד לא מבטיח לך הבטחות כאלו ואחרות. בנוסף, חשוב להבין את צורת הרישום, זהות האינטרסים בין כלל הגורמים, ניסיון החברה והמוניטין שלה ועוד.
לגבי אמנת המס – כיום, מס הרכישה ביוון הינו 3.09% (כאשר בארץ הוא עומד על 8% עבור דירה שניה לצורך העניין). יוון ידועה במשחקי המס הכפופים בין היתר לצורת ההתאגדות וסוג ההשקעה, אם מדובר בהשקעה אורכת טווח או קצרה, מלונאית או מגורים, השקעה כאדם פרטי או דרך חברה יוונית, שותפות ישראלית ועוד. חשוב לפעול בצורה נכונה ומסודרת. בנוסף, הרוכש יכול ליהנות מפטור ממס רווחי הון בישראל במסגרת אמנת מס שנחתמה בין המדינות.. עם זאת, חשוב לדעת כיצד בדיוק לעשות את הדברים נכון בכדי ליהנות מהן. מאחר ונושא המס מורכב, ישנה חשיבות מכרעת לבנות בכל השקעה את מבנה המיסוי בצורה ייחודית לכל פרויקט ולכל אדם בנפרד.
19. כמה עולה לרכוש בית ביוון? מהי עלות וילה ביוון? ומהו המחיר של דירת נופש ביוון?
מחיר בית ביוון משתנה כמובן בהתאם לסוג הנכס ומיקומו. ככלל, המחירים במרכזי הערים הגדולות יקרים יותר מבערי הפריפריה ובחלק מהאיים למעט איים מתפתחים. בהכללה גסה, עלות וילה באיי יוון תיהיה יקרה מדירת נופש ביוון היבשתית. בקיצור – ביוון ניתן למצוא הכל מהכל.
20. האם אם אפשר מה דעתך על נושא עליית מחירי החומרים? כיצד זה משפיע על עלויות הבניה והכדאיות הכלכלית ?
זהו הנושא שמעסיק אותנו היום יותר מכל.
מדד תשומות הבנייה הוא מרכיב משמעותי ביותר בתמחור דירה חדשה. אחרי שדשדש זמן רב במקום, בחודשים האחרונים שועט המדד קדימה ומלבה עוד יותר את העלייה המתמשכת במחירי הנדל"ן. מדד התשומות, המורכב בעיקר מחירי הובלה, חומרים וגם כוח עבודה זמין, החל לטפס בעקבות ובגלל משבר הקורונה, והוא מצטרף לעלייה משמעותית במחירי הקרקע ולפרמטרים נוספים הדוחפים את מחירי הדירות מעלה.
באמת מדובר בבעיה שקשורה לרוב יזמי הנדל״ן, קבלנים וכל בעלי המקצוע ביוון מושפעים דרמטית מהסיוטאציה הזו בחודשים האחרונים.
המצב הנוכחי הוביל להתייקרות משמעותית במחיר הבטון בחודשים האחרונים ובמקביל, חברות בניה אף מעלות את מחירי ההובלה בטווח של 7%-10. ההתייקרות משפיעה גם על מי שכבר רכש וילה חדשה, כיוון שהמחירים צמודים למדד תשומות הבנייה שמושפע בין היתר מהבטון". מבדיקה פנימית שערכנו רוחבית ביוון עולה, כי מחיר הברזל עלה ב־29% מסוף אוקטובר 2021. הבלוקים התייקרו ב־13% בתוך חודשיים בלבד, ומוצרי הנירוסטה רשמו עלייה של 15% מחודש אפריל שנה שעברה, ואילו במוצרי איטום שונים חלה התייקרות של בין 5%-20% בשנה האחרונה. "אנחנו חווים עליית מחירים של כל חומרי הגלם לבנייה, מרביתם בשל התייקרות מחירי ההובלה והשינוע. כל עוד הם לא יירדו, לצערי, עלויות הבנייה ימשיכו להתייקר", מסכם ראובני.
21. מה דעתכם על השווקים בשנת 2022 וכיצד זה ישפיע על רכישת בתים ביוון ?
השוק ב-2022 שונה מהשוק ב-2021. ב־2021 בעת רכישת נדל״ן או השקעות בכלל הסיכון היה מתומחר באפס וחוסר הנזילות פחות עניין את המשקיעים ולקוחות החברה. אבל אנחנו לא בטוחים שחגיגת הריביות של השנים האחרונות תמשיך, הסיכון כבר לא מתומחר באפס. כל היחסים בין החזקה בהון פרטי לבין מינוף יתאזנו מחדש בשנים הקרובות, עם עליית הריבית ועליית העלות של הסיכון. חשוב לומר בהקשר זה כי מיקום טוב שומר עליך תמיד גם בימים קשים. גם בישראל באזורי המרכז, בתקופה שהיתה רגיעה בשוק הנדל"ן, לנכסים במיקום טוב עדיין היו ביקושים גבוהים.
גילינו שבימי המשבר ביוון גם באי לפקדה המשבר הורגש, אך לא בצורה קיצונית כמו באתונה או סלוניקי, שם נרשמה ירידה של 50% בערך הדירות. בלפקדה והאיים המצב שונה. בדקנו כל כפר באי, ומצאנו שהיתה ירידה של 15%-25% בלבד במחירים וכמובן שמאז המחירים עלו משמעותית. יתרה מזאת, להבדיל ממקומות אחרים ביוון, בנקים לא מיהרו לממש נכסים באי לפקדה וכך גם התושבים המקומיים.
22. מה דעתכם על השווקים בשנת 2022 וכיצד זה ישפיע על רכישת בתים ביוון ?מה אתם צופים לשנים הקרובות בשוק הנדל״ן ובשווק היווני בפרט
אנחנו לא מומחים למקרו־כלכלה אך אנו רואים בבירור מגמת עליה מתמדת ברכישות נדל״ן ביוון בשנים האחרונות. מעניין יהיה לראות כיצד ישפיעו העלאות ריבית על היקף הרכישות וההשקעות ובמיוחד ההשפעה על קרנות סל נדל״ן הממוקדות השקעות באירופה.
23. למה החלטתם להכנס לשוק היווני ולאי לפקדה בפרט ?
לבן אחד השותפים בחברה יש שורשים יוונים, אבל למען האמת הגענו לאי לפקדה במקרה ממש. התחלנו לחקור את האי ושהינו באי תקופה ארוכה. הייתה לנו תחושת בטן טובה וידענו שמדובר באזור עם היצע דליל מאוד של וילות איכותיות וביקוש גבוה בעיקר מצד קהל אמריקאי ואנגלי. ניתן לקרוא על זה עוד בלינק הבא.
24. תוכלו לספר לי קצת על לפקדה וכיצד מגיעים לאי ?
דרכי הגעה ללפקדה
מלבד חבילות הכוללות טיסה אל שדה התעופה Aktion הסמוך לפרבזה ונמצא כ-20 ק"מ צפונית ללפקדה טאון, הזמינים בעונת הקיץ בלבד ומשווקים על ידי ספק בלעדי בארץ, אם תרצו להגיע ללפקדה שלא במסגרת חבילות נופש ובהיעדר טיסה אל אקטיון (שהינה טיסת צ'רטר ומוגבלת לשבוע בלבד), יהיה עליכם להגיע תחילה לאתונה ומשם ברכב שכור לנסוע כ-3.5 שעות לאורך הכביש הצפוני של הפלופונס ועד לאי לפקדה (לפני כמה שנים טובים זה לקח 7 שנים !). בדרך תחלפו על פני תעלת קורינטוס, העיירות קסילוקסטרו, דיאקופטו ואחרים שבצפון הפלופונס וגשר ריו אינטריו.
הוראות ההגעה ללפקדה מאתונה: צאו מאתונה מערבה על כביש E94, המשיכו לתוך פלופונס אחרי קורניתוס אתם מתחברים לאוטוסטרדה A8, המשיכו כיוון לגשר ריו-אנטריו ועברו עליו או מתחתיו בעזרת המעבורת. בשלב זה אתם עולים על כביש A5 לכיוון צפון מערב, לפני העיירה אמיפלוכיה הכביש מתפצל ומתחבר לכביש מס' E951, בעיירה אמפילוכייה התפצלות לכביש E55 ממשיכים עד לעיירה ווניטסה, שם הכביש מתפצל ואתם ממשיכים על כביש 42 ישירות עד לפקדה. הנסיעה מאתונה ללפקדה היא חוויתית ומהוה טיול בפני עצמה. שימו לב שלא ניתן להגיע לאי לפקדה בהפלגה מאתונה או מסלוניקי.
טיסה ללפקדה ?
בעונת התיירות – מאי, יוני, יולי אוגוסט וספטמבר – חברות ישראליות וכן חברות צ׳ארטר, מפעילה טיסות מאתונה לאקטיון. ניתן לברר ולהזמין דרכנו.
בשנת 2017 נפתחה האוטוסטרדה החדשה ביותר ביוון בין אתונה ליואנינה, מה שקיצר את זמן ההגעה מאתונה ללפקדה לכדי 3.5-4 שעות. מאחר ובכל מקרה תזדקקו לרכב בלפקדה, אנו ממליצים כאמור לקחת טיסת הלוך ושוב לאתונה ולעשות נסיעה יפה מאתונה ללפקדה ובחזרה, ובכך גם לחסוף את הטיסה הפנימית וגם להרוויח טיול יפה בדרך.
מסעדות מומלצות בלפקדה ?
המסעדות לפקדה נמצאות כמעט בכל מקום, בכל חוף וכפר. רוב המסעדות ממוקמות בצמוד למרינות המפורסמות באי, כמו המרינה בעיר העתיקה לפקדה, המרינה במפרץ ואסיליקי, אגיוס ניקיטס, סיבוטה, נידרי וניקיאנה. כמה מקומות נחמדים מאוד לאכול עם נוף מעולה לים נמצאים מעל החופים של אגרמני, קתיסמה וגיאלוס.
Lefkada Molos Restaurant in Poros
תוכלו למצוא את מסעדת מולוס מול הנמל במיקרוס גיאלוס, ליד הכפר פורוס. בעונת הקיץ המסעדה פועלת כל היום. התפריט מורכב בעיקר מפירות ים ומנות מסורתיות אחרות תוצרת בית. כל ארוחה וארוחה מוכנה תוך שימוש בחומרי גלם טריים ואיכותיים בלבד.
Amente Restaurant & Cocktail bar
מהמסעדות הטובות בלפקדה. הנוף משגע, אוכל יווני מודרני מעולה, קוקטיילים צבעוניים ומשמחים, אמנם לא זול, אבל בהחלט חוויה. קחו בחשבון שהמסעדה ממוקמת על ההר, ויכול להיות שם קצת קריר בהשוואה לחוף. רצוי להזמין מקום מראש. כתובת: Varagas, Drimonas 311 00
מסעדה נהדרת עם אוכל מעולה ברמה גבוהה, ונוף מקסים, המחירים לא גבוהים במיוחד, הם לא מקבלים הזמנות, מומלץ להצטייד בהרבה סבלנות, ולשבת על הבר עם קוקטייל עד שמתפנה משהו, ההמתנה לגמרי שווה. יש גם אופציות לטבעונים, לא לוותר על המתוקים! פתוח רק בעונה מאי-ספטמבר. כתובת: Εξάνθεια 310 80
Lefkada Seaside Restaurant in Geni beach
מסעדת Toms Seaside ממוקמת ממש על חוף הים של נידרי, באחד המקומות היפים ביותר בלפקדה. משקיף על סקורפיוס, האי המפורסם אונאסיס השוכן בים היוני השליו, זהו מקום נחמד מאוד לארוחת צהריים או לסעודה לאור נרות בערב באווירה רומנטית. מושלם.
ALONI
מסעדה עם אוכל יווני מסורתי מסוגנן. מומלץ להזמים את מנת הכבש בתנור והבשר בבישול ארוך. הנוף המשקיף מקסים, המסעדה ממוקמת במקום שקט ורגוע ותמיד כיף לחזור ולהתענג על הרוגע והאוכל הטעים כאן. כתובת: Epar.Od. Lefkas – Vasilikis, Chortata 310 82,
Minass Restaurant Nidri
לא תתקשו למצוא את המסעדה הזו, העיצוב והאווירה שונים בה מאוד. אחת המסעדות החדשניות עם מטבח יווני מקורי ומעניין, השירות פנטסטי, והאוכל לא מהעולם הזה! כתובת: Ακτη αριστοτελη ωναση Λευκαδα, 310 84
Sivota Bakery Cafe
בית קפה/מסעדה עם אוכל ממש טעים. אחלה ארוחות בוקר, ומומלץ לנסות את המתוקים, עוגת הלימון היתה מצויינת. כתובת: Συβοτα, Λευκαδα 310 82
אטרקציות בלפקדה
עיקר האטרקציות באי הן החופים המשגעים הסובבים אותו כאשר מערב האי לפקדה הוא ללא ספק החלק המרהיב ביותר של חופים נהדרים. חוף אחרי חוף אחרי חוף וכולם בצבעי טורקיז משגעים, חוליים, ארוכים ורחבים. מלבד מספר ישובים רוב הצד המערבי על החוף אינו מיושב, כך שתגיעו לכאן להינות מהים אבל תחזרו ללינה באחד הישובים שתבחרו בעיקר במזרח האי ובדרומו. תיירים אירופאים רבים מאירופה מגיעים למערב האי לפקדה לקמפינג ועל הדרך אתם עשויים לראות הרבה מאד קראוונים.
החוף Porto Katsiki (בתרגום ליוונית "נמל העיזים), הוא בין החופים המפורסמים ביוון והוא נמצא בחלק הדרום מזרחי של האי, כ-45 ק"מ מהעיר לפקדה, על מנת להגיע אל החוף תצטרכו לנסוע עד לנקודה בה משאירים את הרכב ויוצאים להליכה קלה עד לחוף, אשר לגבו מצוק גבוה, החול לבן והמים טורקיז.
חוף אגרמני Ekgremni גם הוא נחשב לאחד החופים המרהיבים של לפקדה, מצוי מעט צפונית לפורטו קציקי, אך הגישה אליו שבעבר כללה ירידה בכ-300 מדרגות נהרסה ברעידת אדמה וכעת ניתן להגיע אל החוף רק באמצעות סירה. סירות יוצאות מהיישוב הדרומי ואסיליקי. החוף, כמו בקציקי נהנה מתפאורה של צוק גבוה המקיף אותו, ומים כל כך צלולים ויפים, וגם אם בעונה מגיעים אליו המוני תיירים, עדיין אפשר למצוא פה ספוט שקט בצל הצוקים.
חוף אגיופילי Agiofili הוא מפרצון יפה של חולות לבנים ומי טורקיז שכאמור ניתן להגיע אליו בדרך יפה, מסלול הליכה מסודר היוצא מהכפר ואסיליקי השכן, או בסירות היוצאות מואסיליקי.
אגיוס ניקיטאס Agios Nikitas הוא אחד הכפרים הקטנים והציוריים שדוקא כן נמצאים במערב, בחלק הצפוני, עם טברנות אותנטיות ופשוטות לאורך הטיילת המקסימה ובסופה חוף ים מקסים וקטן. דרומית לעיירה נמצא חוף מפורסם נוסף – חוף מילוס Mylos שהוא חוף מפלט ארוך וחולי ועל מנת להגיע אליו תצטרכו לצאת להליכה קלה.
הכפר נידרי Nidri הוא ככל הנראה היישוב התיירותי של האי לפקדה ושוכן בצד המזרחי. לאורך הכביש היורד דרומה מהעיר לפקדה ישנם מספר ישובים וביניהם הכפר נידרי. בנידרי יש נמל דייגים מקסים, הרבה מסעדות ובתי מלון וכן בתי קפה ופאבים וגם חוף ים נחמד. הרבה תיירים מגיעים לכפר בכדי ללכת אל המפל המצוי כשלושה וחצי קילומטר ממנו.
מפל נידרי או מפל דימוסארי Dimossari הוא אחד המפלים היפים בתמצאו בלפקדה, האי שופע מעיינות וזאת גם הסיבה שהוא ירוק כל השנה. ההליכה אל המפל בדרך קסומה ויפה, אורכת כשעה מנידרי. זכרו להצטייד בנעלים נוחות מאחר וחלק מהסלעים חלקלקים. המסלול מסתיים בסדרה של מפלים שמתנקזים אל בריכות טורקיז, ובימי הקיץ החמים תוכלו לרחוץ בהן ולהתרענן.
חוף אגיוס יואניס Agios Ioanis הוא אחד החופים הפופולאריים בלפקדה, אולי בשל קרבתו לעיר לפקדה – רק 3 וחצי ק"מ מזרחית לה. חוף חולי ארוך ואידיאלי לגלישת רוח בשל תנאי הרוח באיזור.
ואסיליקי Vasiliki הוא היישוב הדרומי באי לפקדה ונחשב כאחד המיקומים הטובים באירופה לגלישת רוח. בעיירה יש טיילת מקסימה על קו המים, עם טברנות מוצלות בגפנים. ואסיליקי שוכנת בתוך מפרץ קסום ונהינת מחוף חולי מוקף הרים. מקום קסום ובסיס מצויין לחופשה באי לפקדה. ברחוב הראשי של ואסיליקי יש הרבה סוכני נסיעות המציעים טיולי אתגר וספורט מים, עם מעט הרפתקנות תוכלו לצאת מנקודה זו לשייט על יאכטה, להשכיר ציוד ספורט או לצאת לאחר ממסלולי ההליכה המצויינים של האי לפקדה. מסלול הליכה מסודר מחבר את הכפר ואסיליקי עם חוף אגיופילי
